外国人可以在越南购买房产吗？2025年和2026年有哪些变化

可以，但只能拥有住房，不能拥有土地。根据2023年住房法（第27/2023/QH15号），获准入境越南的外国个人，以及在越南经营的外国组织（例如外商投资企业、分公司和代表处），可以拥有商品住房项目中的公寓和房屋。2024年土地法并未将外国个人列为土地使用者，享有外交或领事特权和豁免的外国人不能拥有住房。

外国个人拥有住房的期限最长为自证书颁发之日起50年，期限载于证书上。根据2023年住房法第20条，该期限可延长一次，最长不超过50年；第95/2024/ND-CP号议定要求至少在到期前三个月提出申请。外国组织的拥有期限不得超过其投资证书的期限；与越南公民结婚并在越南居住的外国人，按与越南公民相同的条件拥有住房。

外国买家合计拥有的公寓不得超过一栋公寓楼的30%（多栋楼共用裙楼时，每栋楼各为30%），在人口相当于一个坊的区域内拥有的独立住宅（如别墅或联排住宅）不得超过250套。第95/2024/ND-CP号议定按照经批准的规划将该区域定为1万人，与行政级别无关，因此不取决于坊的边界。超出上述上限的购买不具法律效力，也不会获发证书。

付款必须通过在越南经营的信贷机构或外国银行分行进行；根据第339/2026/ND-CP号议定，外国个人通过这些渠道以外的方式付款，可被处以3000万至5000万越南盾的罚款。根据2023年房地产经营法，鼓励但不强制使用房地产交易所。与开发商等房地产企业签订的合同，只有在双方要求时才需公证；而个人之间的买卖必须经过公证或认证。

可以。外国个人业主可以出租住房，但必须在出租前书面通知社级住房主管部门，租约结束时再次通知，并就租金收入纳税。根据自2026年8月26日起施行的第339/2026/ND-CP号议定，未发送其中任何一项通知，将被处以2000万至3000万越南盾的罚款。外国组织的住房只能供其员工使用。

可以。根据2023年住房法第20条，外国业主在外国人所有权规则范围内，享有与越南公民相同的权利，包括出售、赠与、抵押和遗赠住房。不符合条件、会超出上限或所获住房位于国防和安全区域的外国继承人或受赠人，只能获得该住房的价值，并须将其出售或赠与符合条件的人。在所有权期限届满前未出售或赠与的住房，将成为公共财产。

不能通过购买方式取得。根据2023年住房法第17条，外国个人和组织可以向项目开发商购买或租购商品住房，或向已按这些规则拥有住房的其他外国人购买。在所有权上限范围内且位于国防和安全区域以外的，他们也可以通过赠与或继承取得项目中的商品住房。

位于必须为国防和安全而加以保护的区域内的项目。第95/2024/ND-CP号议定涵盖毗邻重点国防区域、军事基地以及省级或以上国家和党的机关的区域，还包括边境和海岛社、安全保护走廊以及外国人不得临时居留的地方。各省Ủy ban nhân dân（人民委员会）根据Bộ Quốc phòng（国防部）和Bộ Công an（公安部）的通知，公布外国人可拥有住房的项目名单。