2026年外国人在越南租房：租约条款、押金与危险信号

一份实用指南，帮助您核实房东、了解住房的全部费用、记录房屋状况并保护您的租房押金。

您找到了一套离公司很近的公寓。中介说另有人想租，要求您当晚就转账。房东承诺在您入住前修好空调，但租约草稿对维修只字未提。草稿还写着押金“根据房屋状况退还”，却没有说明由谁来判断。

这正是应该放慢脚步的时候。我们关于胡志明市、岘港和河内的指南可以帮助您选择区域。找到房子后，请核实出租人、合同中的各项数字，以及您搬离时会发生什么。

1. 核实房屋和出租人

外国人可以在越南租用住宅。租约赋予您约定的房屋使用权；它不会给予您签证、临时居留卡（TRC），也不会给予超出您出入境身份的停留许可。

先问一个简单的问题：谁有权把这套具体的房屋租给您？对方可能是房东本人、授权代表、物业运营方，或打算转租的租客。请索取身份证件，以及相应的所有权、管理权或书面授权证明。如果是转租，请要求提供房东同意转租的证明。《住房法》第170条允许租客在征得房东同意后转租。

将房屋地址和签约人与文件逐一核对，再确认接收您付款的银行账户属于谁。如果对方要求您付款给中介或其他人，请让房东以书面形式确认这一指示。房产所有权证书有助于厘清授权链条，但《住房法》第160条并没有规定每笔租赁交易都必须具备该证书。仅凭没有“粉红本”，并不能判断一份拟议租约是否合法。

实地查看房屋本身，包括门锁、水压、潮湿痕迹、电器和出口。确认大楼规定是否符合您的计划，尤其是在您养宠物或预计家人会来同住的情况下。在转账之前，先索取租约草稿和授权文件。

2. 把租约当作居住计划来阅读

越南《住房法》第163条要求住房合同采用书面形式，并列明核心条款，包括双方当事人、房产、付款、交房以及权利和义务。一份清晰的租约也能解决日常问题。

清楚写明租金和付款方式，通常以越南盾计价。在越南使用外汇受到Ngân hàng Nhà nước Việt Nam（越南国家银行）第32/2013/TT-NHNN号通知的限制，但有其规定的例外情形。如果报价以其他货币表示，请在签约前问清合法的合同价格和实际付款将如何处理。保留银行转账记录或注明日期的收据。

双语租约可以帮助双方理解所签署的内容。如果使用双语租约，请约定两种文本不一致时以哪一种为准，并在签约前用两种语言把任何重要的歧义澄清。根据《住房法》第164条第2款，普通住房租赁合同一般无需公证或认证，除非双方希望办理。双方都应保留已签署的租约及其附件。

3. 支付押金之前，先约定押金如何退还

“现在付一个月，之后再付一个月”只告诉您钱何时转出，却没有说明每笔钱的用途。预订费、预付租金和担保租约的押金，可能产生不同的后果。对于每笔转账，尤其是在租约签署之前支付的任何款项，请要求收款人以书面形式确认金额、用途和条件，并向您出具收据。

Bộ luật Dân sự（民法典）第328条规范用于担保订立或履行合同的押金。其中关于退还、抵作价款以及拒绝继续履约的规则，取决于具体情况以及双方是否另有约定。仅凭一个名称，无法判断一笔含义不清的款项会被如何处理。不存在可以默认适用于每份租约的统一住宅押金金额，也不存在全国统一自动适用的退款期限。

写明押金余额何时退还、退到哪里以及可以扣除哪些费用。约定如何证明损坏，把原有缺陷和正常损耗与租客造成的损坏区分开来，并决定搬离后才到的最后一期水电费账单如何结算。问清如果您在交房前取消，或承诺的房屋无法入住，会如何处理。未经约定，不要以为可以用押金抵最后一个月的租金。

4. 计算每月总费用并划分维修责任

在比较房源之前，先索取完整的收费清单：租金、物业管理费、停车费、网络费、清洁费、电费、水费以及其他任何定期费用。约定每项费用由哪一方支付，以及广告租金是否包含税费或管理费。如果由雇主支付，请确认由您还是公司签约、由谁付款，以及公司财务部门需要哪些收据或发票。

对于电费和水费，请记录电表和水表读数，问清计费方式，并索取相关账单。不要以为房东可以随意设定电价。政府关于租客电费的指引说明，适用的居民电价取决于具体安排，房东不能把无关的运营成本直接加到电费里。请核实您所在大楼适用的计费方式，不要只依赖口头报出的固定价格。

维修同样需要明确。空调因老化而停止工作，与因使用不当造成的损坏是两回事。写明由谁负责结构问题、日常维护、电器故障以及您造成的损坏。注明联系人、报修渠道、预期响应时间，以及批准或报销紧急维修的规则。把入住前承诺的维修连同完成日期一并记录下来。

5. 入住前确认临时居住申报

住宿提供方负责为外国住客办理临时居住申报，住客则必须提供准确的护照和停留信息。请问清大楼或房屋方面由谁提交申报，以及您事后如何取得截图、系统记录或已确认接收的纸质申报单。

根据第87/2026/TT-BCA号通知（自2026年7月24日起施行），电子申报应在外国住客抵达后立即进行。若采用纸质申报，应通过适当的通讯方式及时发送信息，然后在12小时内（偏远地区为24小时）将表格递交给乡级公安。Bộ Công an（公安部）2026年的公告介绍了其面向住宿提供方的网上系统。当您更换住处或有家人到来时，请及时提供在该地址申报所需的信息。

已签署的租约、居住申报以及签证或TRC各有不同用途。请分别跟进每一项。

6. 趁细节还清楚时做好交房记录

入住时，与房东或运营方一起把公寓走一遍。签署物品清单和房屋状况记录，然后发送注明日期的照片或视频，请对方确认。记录划痕、潮湿、缺失的物品以及电器状况。记下电表和水表读数、钥匙、门禁卡以及尚未完成的维修。

把租约、物品清单、维修沟通记录和付款凭证放在同一处保存。搬离时再做一次检查并记录表数。在租期开始和结束时各留一份简短的共同记录，押金方面的讨论就会具体得多。

7. 趁关系良好时规划退租

租约可以在期满时终止，也可以经双方同意、依据约定的提前解约条款或基于法定理由终止。如果您可能因工作调动而搬迁，或出入境时间安排不确定，请现在就协商提前退租条款：通知期限、任何约定的费用、是否可以推荐接替的租客，以及押金如何处理。换工作或签证出问题，本身并不会让固定期限租约失效。

《住房法》第171条和第172条区分了终止理由与单方解除。例如，如果房东不修复严重损坏，租客可能依法有权终止租约。第172条一般要求基于允许的理由单方解除合同的，须至少提前30天通知，除非双方另有约定。这并不是一项可以提前30天通知、无后果地退出任何固定期限租约的一般权利。请按照合同规定的方式送达通知，并保留对方已收到的证明。

房东想出售房屋时也需要谨慎处理。根据《住房法》第173条，所有权变更后，租客一般可以继续租住至租期届满，除非双方另有约定。

搬离时，安排双方共同验房，拍照记录房屋状况，结清表数和未付账单，归还钥匙并取得确认，并要求对方出具书面的押金结算。如果有款项被扣留，请要求逐项说明并提供证据，以书面形式回复，必要时寻求合适的专业人士或民事纠纷方面的帮助。涉嫌诈骗与关于维修或退款的一般分歧，是两个不同的问题。

签约前需要解决的五个危险信号

1. 催促立即转账：要求留出时间审阅租约并核实收款人。
2. 签约或收款权限不明：要求出示书面授权并确认收款账户。
3. 维修只在口头上承诺：将其写入签署的文件，并注明日期。
4. 退款或扣款措辞含糊：明确触发条件、期限和证据。
5. 居住申报或水电计费方式不清楚：问清负责人并索取计费记录。

这些迹象需要您提出问题并加以核实。它们本身并不能证明对方有不当行为。

签约之前

• 核实房屋、对方的权限以及收款人。
• 确认每月总费用，并拿到一份您看得懂的租约草稿。
• 写明押金的用途、允许的扣款和退款期限。
• 就维修、进入权、提前退租和书面通知达成一致。
• 确认抵达后由谁申报临时居住。
• 安排签署交房物品清单，并保留照片和付款凭证。

一份好的租房合同不必预见所有问题，但应让双方都有公平的方式处理常见问题。如果您无法核实房东的权限、理解某项租约条款或解决押金纠纷，请联系Easytiger，以便找到越南合适的法律、翻译或房地产专业人士。