外國人可以在越南購買房產嗎？2025年和2026年有哪些變化

可以，但只能擁有住房，不能擁有土地。根據2023年住房法（第27/2023/QH15號），獲准入境越南的外國個人，以及在越南經營的外國組織（例如外商投資企業、分公司和代表處），可以擁有商品住房項目中的公寓和房屋。2024年土地法並未將外國個人列為土地使用者，享有外交或領事特權和豁免的外國人不能擁有住房。

外國個人擁有住房的期限最長為自證書頒發之日起50年，期限載於證書上。根據2023年住房法第20條，該期限可延長一次，最長不超過50年；第95/2024/ND-CP號議定要求至少在到期前三個月提出申請。外國組織的擁有期限不得超過其投資證書的期限；與越南公民結婚並在越南居住的外國人，按與越南公民相同的條件擁有住房。

外國買家合計擁有的公寓不得超過一棟公寓樓的30%（多棟樓共用裙樓時，每棟樓各為30%），在人口相當於一個坊的區域內擁有的獨立住宅（如別墅或聯排住宅）不得超過250套。第95/2024/ND-CP號議定按照經批准的規劃將該區域定為1萬人，與行政級別無關，因此不取決於坊的邊界。超出上述上限的購買不具法律效力，也不會獲發證書。

付款必須通過在越南經營的信貸機構或外國銀行分行進行；根據第339/2026/ND-CP號議定，外國個人通過這些管道以外的方式付款，可被處以3000萬至5000萬越南盾的罰款。根據2023年房地產經營法，鼓勵但不強制使用房地產交易所。與開發商等房地產企業簽訂的合同，只有在雙方要求時才需公證；而個人之間的買賣必須經過公證或認證。

可以。外國個人業主可以出租住房，但必須在出租前書面通知社級住房主管部門，租約結束時再次通知，並就租金收入納稅。根據自2026年8月26日起施行的第339/2026/ND-CP號議定，未發送其中任何一項通知，將被處以2000萬至3000萬越南盾的罰款。外國組織的住房只能供其員工使用。

可以。根據2023年住房法第20條，外國業主在外國人所有權規則範圍內，享有與越南公民相同的權利，包括出售、贈與、抵押和遺贈住房。不符合條件、會超出上限或所獲住房位於國防和安全區域的外國繼承人或受贈人，只能獲得該住房的價值，並須將其出售或贈與符合條件的人。在所有權期限屆滿前未出售或贈與的住房，將成為公共財產。

不能通過購買方式取得。根據2023年住房法第17條，外國個人和組織可以向項目開發商購買或租購商品住房，或向已按這些規則擁有住房的其他外國人購買。在所有權上限範圍內且位於國防和安全區域以外的，他們也可以通過贈與或繼承取得項目中的商品住房。

位於必須為國防和安全而加以保護的區域內的項目。第95/2024/ND-CP號議定涵蓋毗鄰重點國防區域、軍事基地以及省級或以上國家和黨的機關的區域，還包括邊境和海島社、安全保護走廊以及外國人不得臨時居留的地方。各省Ủy ban nhân dân（人民委員會）根據Bộ Quốc phòng（國防部）和Bộ Công an（公安部）的通知，公佈外國人可擁有住房的項目名單。