2026年外國人在越南租房：租約條款、押金與危險信號

一份實用指南，幫助您核實房東、瞭解住房的全部費用、記錄房屋狀況並保護您的租房押金。

您找到了一套離公司很近的公寓。中介說另有人想租，要求您當晚就轉賬。房東承諾在您入住前修好空調，但租約草稿對維修隻字未提。草稿還寫著押金「根據房屋狀況退還」，卻沒有說明由誰來判斷。

這正是應該放慢腳步的時候。我們關於胡志明市、峴港和河內的指南可以幫助您選擇區域。找到房子後，請核實出租人、合同中的各項數字，以及您搬離時會發生什麼。

1. 核實房屋和出租人

外國人可以在越南租用住宅。租約賦予您約定的房屋使用權；它不會給予您簽證、臨時居留卡（TRC），也不會給予超出您出入境身份的停留許可。

先問一個簡單的問題：誰有權把這套具體的房屋租給您？對方可能是房東本人、授權代表、物業運營方，或打算轉租的租客。請索取身份證件，以及相應的所有權、管理權或書面授權證明。如果是轉租，請要求提供房東同意轉租的證明。《住房法》第170條允許租客在徵得房東同意後轉租。

將房屋地址和簽約人與文件逐一核對，再確認接收您付款的銀行帳戶屬於誰。如果對方要求您付款給中介或其他人，請讓房東以書面形式確認這一指示。房產所有權證書有助於釐清授權鏈條，但《住房法》第160條並沒有規定每筆租賃交易都必須具備該證書。僅憑沒有「粉紅本」，並不能判斷一份擬議租約是否合法。

實地查看房屋本身，包括門鎖、水壓、潮溼痕跡、電器和出口。確認大樓規定是否符合您的計劃，尤其是在您養寵物或預計家人會來同住的情況下。在轉賬之前，先索取租約草稿和授權文件。

2. 把租約當作居住計劃來閱讀

越南《住房法》第163條要求住房合同採用書面形式，並列明核心條款，包括雙方當事人、房產、付款、交房以及權利和義務。一份清晰的租約也能解決日常問題。

清楚寫明租金和付款方式，通常以越南盾計價。在越南使用外匯受到Ngân hàng Nhà nước Việt Nam（越南國家銀行）第32/2013/TT-NHNN號通知的限制，但有其規定的例外情形。如果報價以其他貨幣表示，請在簽約前問清合法的合同價格和實際付款將如何處理。保留銀行轉賬記錄或註明日期的收據。

雙語租約可以幫助雙方理解所簽署的內容。如果使用雙語租約，請約定兩種文字不一致時以哪一種為準，並在簽約前用兩種語言把任何重要的歧義澄清。根據《住房法》第164條第2款，普通住房租賃合同一般無需公證或認證，除非雙方希望辦理。雙方都應保留已簽署的租約及其附件。

3. 支付押金之前，先約定押金如何退還

「現在付一個月，之後再付一個月」只告訴您錢何時轉出，卻沒有說明每筆錢的用途。預訂費、預付租金和擔保租約的押金，可能產生不同的後果。對於每筆轉賬，尤其是在租約簽署之前支付的任何款項，請要求收款人以書面形式確認金額、用途和條件，並向您出具收據。

Bộ luật Dân sự（民法典）第328條規範用於擔保訂立或履行合同的押金。其中關於退還、抵作價款以及拒絕繼續履約的規則，取決於具體情況以及雙方是否另有約定。僅憑一個名稱，無法判斷一筆含義不清的款項會被如何處理。不存在可以預設適用於每份租約的統一住宅押金金額，也不存在全國統一自動適用的退款期限。

寫明押金餘額何時退還、退到哪裡以及可以扣除哪些費用。約定如何證明損壞，把原有缺陷和正常損耗與租客造成的損壞區分開來，並決定搬離後才到的最後一期水電費帳單如何結算。問清如果您在交房前取消，或承諾的房屋無法入住，會如何處理。未經約定，不要以為可以用押金抵最後一個月的租金。

4. 計算每月總費用並劃分維修責任

在比較房源之前，先索取完整的收費清單：租金、物業管理費、停車費、網路費、清潔費、電費、水費以及其他任何定期費用。約定每項費用由哪一方支付，以及廣告租金是否包含稅費或管理費。如果由僱主支付，請確認由您還是公司簽約、由誰付款，以及公司財務部門需要哪些收據或發票。

對於電費和水費，請記錄電錶和水錶讀數，問清計費方式，並索取相關帳單。不要以為房東可以隨意設定電價。政府關於租客電費的指引說明，適用的居民電價取決於具體安排，房東不能把無關的運營成本直接加到電費裡。請核實您所在大樓適用的計費方式，不要只依賴口頭報出的固定價格。

維修同樣需要明確。空調因老化而停止工作，與因使用不當造成的損壞是兩回事。寫明由誰負責結構問題、日常維護、電器故障以及您造成的損壞。註明聯繫人、報修管道、預期響應時間，以及批准或報銷緊急維修的規則。把入住前承諾的維修連同完成日期一併記錄下來。

5. 入住前確認臨時居住申報

住宿提供方負責為外國住客辦理臨時居住申報，住客則必須提供準確的護照和停留資訊。請問清大樓或房屋方面由誰提交申報，以及您事後如何取得截圖、系統記錄或已確認接收的紙質申報單。

根據第87/2026/TT-BCA號通知（自2026年7月24日起施行），電子申報應在外國住客抵達後立即進行。若採用紙質申報，應通過適當的通訊方式及時發送資訊，然後在12小時內（偏遠地區為24小時）將表格遞交給鄉級公安。Bộ Công an（公安部）2026年的公告介紹了其面向住宿提供方的網上系統。當您更換住處或有家人到來時，請及時提供在該地址申報所需的資訊。

已簽署的租約、居住申報以及簽證或TRC各有不同用途。請分別跟進每一項。

6. 趁細節還清楚時做好交房記錄

入住時，與房東或運營方一起把公寓走一遍。簽署物品清單和房屋狀況記錄，然後發送註明日期的照片或影片，請對方確認。記錄劃痕、潮溼、缺失的物品以及電器狀況。記下電錶和水錶讀數、鑰匙、門禁卡以及尚未完成的維修。

把租約、物品清單、維修溝通記錄和付款憑證放在同一處保存。搬離時再做一次檢查並記錄表數。在租期開始和結束時各留一份簡短的共同記錄，押金方面的討論就會具體得多。

7. 趁關係良好時規劃退租

租約可以在期滿時終止，也可以經雙方同意、依據約定的提前解約條款或基於法定理由終止。如果您可能因工作調動而搬遷，或出入境時間安排不確定，請現在就協商提前退租條款：通知期限、任何約定的費用、是否可以推薦接替的租客，以及押金如何處理。換工作或簽證出問題，本身並不會讓固定期限租約失效。

《住房法》第171條和第172條區分了終止理由與單方解除。例如，如果房東不修復嚴重損壞，租客可能依法有權終止租約。第172條一般要求基於允許的理由單方解除合同的，須至少提前30天通知，除非雙方另有約定。這並不是一項可以提前30天通知、無後果地退出任何固定期限租約的一般權利。請按照合同規定的方式送達通知，並保留對方已收到的證明。

房東想出售房屋時也需要謹慎處理。根據《住房法》第173條，所有權變更後，租客一般可以繼續租住至租期屆滿，除非雙方另有約定。

搬離時，安排雙方共同驗房，拍照記錄房屋狀況，結清表數和未付帳單，歸還鑰匙並取得確認，並要求對方出具書面的押金結算。如果有款項被扣留，請要求逐項說明並提供證據，以書面形式回覆，必要時尋求合適的專業人士或民事糾紛方面的幫助。涉嫌詐騙與關於維修或退款的一般分歧，是兩個不同的問題。

簽約前需要解決的五個危險信號

1. 催促立即轉賬：要求留出時間審閱租約並核實收款人。
2. 簽約或收款權限不明：要求出示書面授權並確認收款帳戶。
3. 維修只在口頭上承諾：將其寫入簽署的文件，並註明日期。
4. 退款或扣款措辭含糊：明確觸發條件、期限和證據。
5. 居住申報或水電計費方式不清楚：問清負責人並索取計費記錄。

這些跡象需要您提出問題並加以核實。它們本身並不能證明對方有不當行為。

簽約之前

• 核實房屋、對方的權限以及收款人。
• 確認每月總費用，並拿到一份您看得懂的租約草稿。
• 寫明押金的用途、允許的扣款和退款期限。
• 就維修、進入權、提前退租和書面通知達成一致。
• 確認抵達後由誰申報臨時居住。
• 安排簽署交房物品清單，並保留照片和付款憑證。

一份好的租房合同不必預見所有問題，但應讓雙方都有公平的方式處理常見問題。如果您無法核實房東的權限、理解某項租約條款或解決押金糾紛，請聯繫Easytiger，以便找到越南合適的法律、翻譯或房地產專業人士。