Les amendements de 2024 à la loi sur le logement ont considérablement élargi les droits de propriété des étrangers. Voici ce que vous pouvez désormais acheter, pour quelle durée, et les restrictions qui subsistent.
La loi sur le logement 2023 (n° 27/2023/QH15) est une nouvelle loi qui a remplacé la loi sur le logement de 2014, et la Loi 43/2024/QH15 a avancé sa date d’entrée en vigueur au 1er août 2024. Les règles fondamentales de propriété étrangère, notamment le plafond de 30 % d’appartements, le plafond de 250 maisons et la durée de 50 ans, ont été reprises de la loi de 2014.
Les personnes physiques et les organisations étrangères peuvent acquérir des appartements dans des projets résidentiels (condominiums) et des maisons individuelles dans des projets résidentiels approuvés. Les principales restrictions : les acheteurs étrangers, pris collectivement, ne peuvent posséder plus de 30 % des appartements d’un même immeuble (30 % de chaque bloc lorsque les blocs partagent un podium), et pas plus de 250 maisons individuelles dans une zone dont la population équivaut à celle d’une commune, seuil fixé par le Décret 95/2024/ND‑CP à 10 000 habitants, quel que soit le niveau administratif.
Un étranger peut posséder un logement pendant un maximum de 50 ans à compter de la date d’émission du certificat, et la durée ne peut être prolongée qu’une seule fois, pour une période supplémentaire ne dépassant pas 50 ans. Les ressortissants vietnamiens détiennent des droits d’usage du sol pour des périodes beaucoup plus longues. Cette asymétrie demeure la différence pratique la plus importante entre la propriété étrangère et nationale. La durée d’une organisation étrangère ne peut dépasser celle de son certificat d’investissement, et un étranger marié à un citoyen vietnamien résidant au Vietnam possède le bien aux mêmes conditions qu’un citoyen.
L’utilisation d’une plateforme de transaction immobilière est encouragée mais pas obligatoire. Lorsque le vendeur est une entreprise immobilière, telle qu’un promoteur, le contrat de vente est notarié uniquement si les parties le demandent, tandis qu’une vente entre particuliers doit être notariée ou certifiée. Le paiement doit être effectué via un établissement de crédit ou une succursale de banque étrangère opérant au Vietnam, et ne peut se faire en espèces.
Les propriétaires étrangers ont les mêmes droits que les citoyens vietnamiens pour vendre, donner, hypothéquer et léguer leurs logements, dans le cadre des règles de propriété étrangère, de sorte qu’un appartement détenu par un étranger peut être utilisé comme garantie pour un prêt bancaire au Vietnam. Ce n’est pas une modification de 2024 : les propriétaires étrangers disposaient déjà du droit d’hypothéquer en vertu de la loi sur le logement de 2014, et la loi de 2023 a maintenu ce droit.
Décret 339/2026/ND-CP, en vigueur depuis le 26 août 2026, fixe des amendes pour les propriétaires étrangers individuels. Le fait de ne pas notifier par écrit l’autorité du logement au niveau de la commune avant de louer un logement, ou à la fin du bail, entraîne une amende de 20 millions à 30 millions VND, et le paiement d’un logement hors des canaux bancaires entraîne une amende de 30 millions à 50 millions VND. Voir notre guide des amendes du Décret 339.
À la suite de la réorganisation du gouvernement local en 2025, l’avis de location est désormais envoyé à l’autorité du logement au niveau de la commune.
Décret 54/2026/ND-CP, en vigueur depuis le 9 février 2026, a modifié le Décret 95/2024/ND-CP, y compris ses règles concernant les zones de défense nationale où les étrangers ne peuvent pas posséder de logements.
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