Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Vietnam ? Qu’est‑ce qui a changé en 2025 et 2026

Oui, mais ils ne peuvent posséder que des logements, pas de terrain. En vertu de la Law on Housing 2023 (No. 27/2023/QH15), les étrangers autorisés à entrer au Vietnam et les organisations étrangères y opérant, telles que les sociétés à capitaux étrangers, les succursales et les bureaux de représentation, peuvent posséder des appartements et des maisons dans des projets de logement commercial. La Land Law 2024 ne répertorie pas les étrangers comme usagers du sol, et les étrangers bénéficiant de privilèges et d’immunités diplomatiques ou consulaires ne peuvent pas posséder de logement.

Un étranger peut posséder un logement pendant un maximum de 50 ans à compter de la date d’émission du certificat, la durée étant inscrite sur le certificat. En vertu de l’article 20 de la Law on Housing 2023, elle peut être prolongée une seule fois, pour une durée maximale supplémentaire de 50 ans, et le Décret 95/2024/ND‑CP impose une demande au moins trois mois avant l’expiration. La durée d’une organisation étrangère ne peut pas dépasser celle de son certificat d’investissement, et un étranger marié à un citoyen vietnamien résidant au Vietnam possède le bien aux mêmes conditions qu’un citoyen.

Les acheteurs étrangers, pris collectivement, ne peuvent posséder plus de 30 % des appartements d’un même immeuble (30 % de chaque bloc lorsque les blocs partagent un podium) et pas plus de 250 maisons individuelles, telles que des villas ou des maisons de ville, dans une zone dont la population équivaut à celle d’une commune. Le Décret 95/2024/ND‑CP fixe ce seuil à 10 000 habitants selon le plan approuvé, quel que soit le niveau administratif, et il ne dépend donc pas des limites de la commune. Les achats dépassant ces plafonds n’ont aucun effet juridique et ne donnent aucun certificat.

Le paiement doit être effectué via un établissement de crédit ou une succursale de banque étrangère opérant au Vietnam, et en vertu du Décret 339/2026/ND‑CP, un étranger qui paie en dehors de ces canaux s’expose à une amende de 30 millions à 50 millions VND. Selon la Law on Real Estate Business 2023, l’utilisation d’une plateforme de transaction immobilière est encouragée mais pas obligatoire. Un contrat avec une entreprise immobilière, telle qu’un promoteur, n’est notarié que si les parties le demandent, tandis qu’une vente entre particuliers doit être notariée ou certifiée.

Oui. Un propriétaire étranger peut louer le logement, mais il doit en informer par écrit l’autorité du logement au niveau de la commune avant la location, la notifier à nouveau à la fin du bail, et payer l’impôt sur les revenus locatifs. En vertu du Décret 339/2026/ND‑CP, en vigueur depuis le 26 août 2026, le défaut d’envoi de l’une ou l’autre des notifications entraîne une amende de 20 millions à 30 millions VND. Une organisation étrangère ne peut utiliser son logement que pour les personnes qui y travaillent.

Oui. En vertu de l’article 20 de la Law on Housing 2023, les propriétaires étrangers bénéficient des mêmes droits que les citoyens vietnamiens, notamment la vente, le don, l’hypothèque et la transmission du logement, dans le respect des règles de propriété étrangère. Un héritier ou bénéficiaire étranger qui n’est pas éligible, qui dépasserait les plafonds, ou qui reçoit un logement situé dans une zone de défense et de sécurité ne reçoit que sa valeur et doit le vendre ou le donner à une personne éligible. Un logement non vendu ou non donné avant la fin du délai de propriété devient bien public.

Non, pas par achat. En vertu de l’article 17 de la Law on Housing 2023, les étrangers, qu’ils soient personnes physiques ou organisations, peuvent acquérir ou louer-acheter un logement commercial auprès du promoteur du projet, ou acheter auprès d’un autre étranger déjà propriétaire selon ces règles. Ils peuvent également recevoir un logement commercial dans un projet à titre de don ou d’héritage, dans la limite des plafonds de propriété et en dehors des zones de défense et de sécurité nationales.

Les projets situés dans des zones devant être protégées pour la défense et la sécurité nationales. Le Décret 95/2024/ND‑CP couvre les zones bordant les zones de défense stratégiques, les bases militaires, ainsi que les bureaux d’État et du Parti de niveau provincial ou supérieur, ainsi que les communes frontalières et insulaires, les couloirs de protection sécuritaire, et les lieux où les étrangers ne peuvent pas séjourner temporairement. Chaque comité populaire provincial publie la liste des projets de logement où les étrangers peuvent posséder des habitations, sur la base des avis du ministère de la Défense nationale et du ministère de la Sécurité publique.