Les propriétaires et bailleurs étrangers au Vietnam peuvent être sanctionnés d’une amende allant jusqu’à 50 millions de VND (environ 1 920 $) pour violation des règles de propriété de logement et de notification de location en vertu de Décret 339/2026/ND-CP, que le gouvernement a publié le 26 août 2026 et qui est entré en vigueur le même jour. Ces sanctions coexistent avec des règles distinctes et activement appliquées d’enregistrement de résidence temporaire qui peuvent également sanctionner à la fois les locataires et les bailleurs selon le Décret 282/2025/ND-CP.
Les nouvelles sanctions de logement : Décret 339/2026
Le Décret 339 prévoit des sanctions administratives couvrant la construction, les infrastructures techniques, la gestion et le développement du logement, ainsi que les activités immobilières. Pour les individus étrangers qui possèdent un logement, il vise quatre types de violation.
- Ne pas notifier les autorités par écrit avant de louer un bien résidentiel, ou ne pas notifier à la fin du bail : 20 à 30 millions de VND (environ 767 $ à 1 150 $).
- Détenir un logement alors que vous êtes inéligible ou ne remplissez pas les conditions de propriété : 30 à 50 millions de VND (environ 1 150 $ à 1 920 $).
- Payer un achat ou une acquisition en location sans passer par un établissement de crédit vietnamien : 30 à 50 millions de VND.
- Déposer une demande de prolongation de la période de propriété du logement après la date limite : 30 à 50 millions de VND.
Si vous êtes reconnu propriétaire alors que vous êtes inéligible, la mesure corrective consiste à restituer le bien et à recevoir un remboursement des sommes versées. Pour les locations en cours, les autorités vous obligeront à fournir les notifications écrites manquantes. Les organisations étrangères encourent des sanctions plus élevées, 60 à 100 millions de VND (environ 2 300 $ à 3 840 $), pour des infractions similaires, notamment le logement de personnes qui ne travaillent pas pour l’organisation ou le contournement des paiements bancaires.
Le décret 339 prévoit également des amendes beaucoup plus élevées pour les entreprises immobilières qui perçoivent les paiements des clients hors des canaux bancaires (240 à 300 millions de VND) et qui ne divulguent pas correctement les informations sur le projet (300 à 400 millions de VND), ce qui indique où se situe l’attention de l’État :transparence des paiements et protection des consommateurs dans les transactions immobilières.
Les règles de propriété que ces amendes font respecter
Deux des quatre amendes ne prennent sens que par rapport aux limites sous-jacentes du Loi sur le logement 2023 (Loi n° 27/2023/QH15, en vigueur depuis le 1er janvier 2025), que le décret applique.
- Durée : un individu étranger possède pendant 50 ans, avec une prolongation possible de jusqu’à 50 ans supplémentaires, soit un plafond de 100 ans. La quatrième amende ci‑dessus concerne le dépôt tardif de cette prolongation, ce qui explique pourquoi la date importe davantage que la documentation.
- Quota : les étrangers ne peuvent détenir plus de 30 % des appartements d’un même immeuble, et pas plus de 10 % des maisons individuelles d’un projet. Acheter au‑delà du quota d’un immeuble est l’une des raisons pour lesquelles un propriétaire devient inéligible, et cela n’est pas toujours visible pour l’acheteur lors de la signature.
Les étrangers ne peuvent pas non plus posséder de logement dans les zones réservées à la défense et à la sécurité nationales, et l’éligibilité dépend de l’approbation préalable du projet pour la propriété étrangère.
Ne confondez pas cela avec l’enregistrement de résidence temporaire
Les amendes de propriété immobilière sont distinctes de l’enregistrement de résidence temporaire, qui est appliqué au niveau de la police de quartier sous Décret 282/2025/ND-CP (en vigueur le 15 décembre 2025). Les deux sont souvent confondus car ils peuvent tous deux concerner le même propriétaire pour la même location.
- Qui déclare : pour une location privée, le propriétaire ou le bailleur, en tant que fournisseur d’hébergement, est responsable de la déclaration de la résidence temporaire d’un locataire étranger. Les sanctions figurent dans Article 21 du Décret 282/2025, qui constitue la disposition spécifique aux étrangers, et non les règles générales de notification de résidence de l’Article 10.
- Date limite : dès la réception de l’invité. La déclaration se fait via VNeID ou le portail de déclaration de résidence du Ministère de la Sécurité publique, et les consignes de la police provinciale précisent qu’elle doit être déposée dès que l’étranger est accueilli, et non plus tard pendant la location.
- Les amendes du propriétaire varient selon le nombre de personnes : 3 à 5 millions de VND pour 1 à 3 étrangers non déclarés (Article 21.3.e), 10 à 15 millions de VND pour 4 à 8 (Article 21.5.c), et 15 à 20 millions de VND pour 9 ou plus (Article 21.6.dd).
- Le locataire étranger est également exposé, et davantage que ce que l’on imagine : ne pas présenter un passeport ou des documents de résidence à l’hébergement pour permettre la déclaration entraîne la même tranche de 3 à 5 millions de VND, et non la tranche de VND 500 000 à 1 000 000 applicable aux infractions générales de notification de résidence.
Liste de contrôle de conformité
Avant de mettre en location, en tant que propriétaire étranger
- Confirmez que vous êtes éligible à la propriété en vertu de la loi sur le logement 2023 : le projet doit être approuvé pour la propriété étrangère, et le bâtiment doit respecter son quota de 30 %.
- Préparez une notification écrite aux autorités indiquant votre intention de mettre le logement en location, avant la signature ou l’occupation.
- Assurez-vous que tous les paiements d’achat et de location‑achat transitent par une banque vietnamienne, et conservez les documents.
- Suivez la durée de votre propriété et déposez toute prolongation avant la date limite, pas après.
À l’entrée, en tant que propriétaire ou locataire
- Le propriétaire soumet la déclaration de résidence temporaire via VNeID ou auprès de la police de l’arrondissement dans le délai requis.
- Conservez des copies des pages du passeport, du visa ou de la carte de résidence ainsi que du contrat de location prêtes à être inspectées.
- Lorsque le bail prend fin, le propriétaire étranger soumet la notification de résiliation requise par le décret 339.
Pièges courants à Hô Chi Minh‑Ville et à Hanoï
- Supposer qu’un contrat de location privé supprime l’obligation de déclaration de résidence. Ce n’est pas le cas.
- Payer un dépôt ou une échéance d’achat en espèces, ou par virement à l’étranger directement au vendeur. Le décret 339 exige des paiements via un canal bancaire pour ces transactions.
- Considérer les séjours courts de type hôtelier comme exonérés lorsque le bien est une unité résidentielle privée à votre nom. Les obligations de déclaration s’appliquent toujours selon l’usage et le modèle de gestion.
Si vous êtes déjà en situation de non‑conformité
- Propriétaires étrangers : préparez les notifications écrites manquantes pour le début et la fin de la location, rassemblez vos justificatifs de paiement bancaire, et demandez conseil si votre éligibilité n’est pas claire.
- Propriétaires et locataires : déposez dès maintenant la déclaration de résidence temporaire et conservez la preuve de soumission en cas de contrôle ponctuel.
- Attendez-vous à des infractions répétées ou à grande échelle, c’est‑à‑dire plusieurs unités ou de nombreux locataires non enregistrés, ce qui entraîne des bandes supérieures et un examen plus approfondi.
Le décret 339 est déjà en vigueur, il n’y a donc pas de période de grâce à prévoir. Si vous possédez ou louez un logement au Vietnam en tant qu’individu étranger, les deux points à vérifier cette semaine sont : si vos notifications de location ont été déposées, et si vos paiements d’achat sont passés par une banque vietnamienne.
